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Récapitulatif de vos obligations lors de la vente d’un bien immobilier - Questions/réponses (FAQ)
Avant la vente d’un immeuble ou de tout type de logement, les diagnostics suivant doivent être obligatoirement réalisés. Ces diagnostics immobiliers sont une obligation légale qui s'impose à tout propriétaire souhaitant vendre son bien.
Loi carrez, amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques, et une nouveaute le diagnostic performance énergétique, autant de certificats obligatoires à vous faire délivrer car ils doivent figurer dans le dossier de vente. En quoi consistent ces diagnostics ? Quelles sont vos obligations de diagnostic? Immédiag répond à vos questions les plus fréquentes (FAQ).
- Diagnostic plomb : pour les immeubles construits avant 1948, articles L. 32-5 et R. 32-10, 11, 12 du Code de la Santé Publique,
- Diagnostic amiante : pour tous les bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 par le décret 97-855 du 12 septembre 1997,
- Diagnostic termites : (état parasitaire) selon arrêtés préfectoraux et cela d’après l’arrêté du 10 août 2000,
- Certificat de mesure "loi carrez", décret 96-1107 du 18 décembre 1996,
- Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) : pour tous les bâtis, articles L 125-5 et R 125-26 du Code de l'Environnement, loi du 30 juillet 2003 et selon arrêtés préfectoraux, d'après les décrets et arrêtés 2005-134 du 15 février 2005 et
2005-1130 du 7 septembre 2005.
- Nouveau diagnostic performance énergétique (DPE) : pour tous les bâtis sauf constrruits depuis moins de 2 ans, occupés moins de 4 mois par an, petites surfaces, non chauffés et certains établissements, loi 2004-1343 du 9 décembre 2004 relative au logement et à la construction, ordonnance 2005-655 (sous réserve de modification à la parution des décrets d'application).
Pour plus de détails concernant ces diagnostics se reporter ci-dessous ou accéder directement au détail de chaque diagnostic immobilier par le menu ci-contre
DIAGNOSTIC PLOMB
Qu'est-ce que le diagnostic plomb ?
Cette obligation est apparue dans le cadre de la lutte contre le saturnisme, maladie liée au plomb contenu dans les peintures très anciennes. Avant toute vente de bien immobilier, le propriétaire a l’obligation de faire établir un Diagnostic plomb. Grâce à ce diagnostic immobilier, le propriétaire obtient un Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP). Ce document doit obligatoirement figurer au dossier de vente du bien.
A qui s'impose le diagnostic plomb ?
Le diagnostic plomb est obligatoire dans les immeubles construits avant 1948, tous types d’occupation confondues (habitation, local, local commercial).
En quoi consiste le diagnostic plomb ?
Le diagnostic plomb consiste à mesurer les teneurs en plomb des revêtements et peintures et à évaluer l’accessibilité du plomb. Le plomb peut en effet s’avérer mortel en cas d’ingestion notamment chez les enfants (ces peintures ont un goût sucré) ou être à l'origine de troubles graves liés au saturnisme.
Et après le diagnostic plomb ?
Ces mesures obligatoires sont réalisées avec un appareil spécialisé, sorte de pistolet à fluorescence X. Le plomb ne devrait pas dépasser le seuil de 1mg/cm2 d’après le seuil fixé par la loi. Si les mesures effectuées lors du diagnostic détectent des taux de plomb supérieurs, le plomb sera simplement signalé dans le rapport (CREP). Selon que les revêtements sont dégradés ou non (et donc présentent ou pas un risque d’ingestion), le résultat du diagnostic devra être signalé à la préfecture en lui transmettant une copie du CREP.
Le diagnostic plomb est valable 1 an à compter du jour où le relevé est effectué. Après quoi, le propriétaire a l’obligation de refaire le diagnostic plomb s’il souhaite vendre le bien immobilier.
DIAGNOSTIC AMIANTE
Qu'est-ce que le diagnostic amiante ?
L'amiante, matériau minéral, a été très utilisée dans le bâtiment pour ses qualités de solidité et de résistance au feu. On sait aujourd’hui que les Matériaux ou les Produits Contenant de l'Amiante (MPCA) sont dangereux pour la santé. A l’état volatil (dans les faux plafonds par exemple), ils peuvent libérer des fibres d’amiante alors respirées par les occupants des lieux. Or ces fibres provoquent des maladies pulmonaires graves, notamment de type cancéreux. L'amiante est interdit sur le territoire national depuis le 1er janvier 1997.
A qui s'impose le diagnostic amiante ?
Par conséquent, le Diagnostic amiante est une obligation pour tout bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Ce diagnostic immobilier est alors obligatoire dans deux cas : si le bien immobilier présente des parties communes et en cas de vente.
- Le diagnostic amiante est une obligation pour tous les propriétaires d’un bien comprenant des parties communes. Les propriétaires sont censés avoir obligatoirement fait établir un « repérage amiante dans les parties communes ». Le Dossier Technique Amiante (DTA) établi comprend un relevé des MPCA ainsi que des mesures de sécurité et de prévention. Il doit obligatoirement être transmis aux occupants de l’immeuble ou de la maison et à toute personne susceptible d’y faire des travaux.
- L’obligation de diagnostic amiante s’applique en cas de vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’une maison individuelle.
En quoi consiste le diagnostic amiante ?
Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié. L’opérateur doit pouvoir fournir une attestation de compétence délivrée à son nom et jointe au diagnostic Amiante, ainsi qu’une attestation d'assurance en responsabilité civile professionnelle en cours de validité.
L'opérateur effectue un repérage visuel des Matériaux ou Produits Contenant de l'Amiante (MPCA) ou susceptibles de contenir de l'amiante. Le Diagnostic amiante précise la nature et la localisation des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante.
Et après le diagnostic amiante ?
Si ces matériaux sont dégradés, ils présentent un risque d'amiante sous forme volatile et/ou poussiéreuse. L’opérateur effectue alors un prélèvement qui sera analysé par un laboratoire agréé.
Sous un certain seuil, l'opérateur peut préconiser une mesure d'empoussièrement. En fonction du résultat d’analyse, il faudra procéder à des mesures de confinement ou de retrait, travaux à confier à des entreprises agréées.
Si ces matériaux sont en état sain, donc non dangereux pour la santé, le diagnostic amiante est valable 3 ans. Passé ce délai, il faudra procéder à nouveau à cet examen pour produire un « Constat Amiante » actualisé.
DIAGNOSTIC TERMITES
Qu'est-ce que le diagnostic termites ?
Le Diagnostic termites est une obligation instaurée par la loi pour lutter contre les termites. Les propriétaires doivent obligatoirement produire un Etat Parasitaire Partiel de leur bien. Ce diagnostic immobilier est dit « partiel » car il ne prend en compte que les termites parmi les différents insectes xylophages qui s’attaquent au bois des immeubles.
Les termites sont en effet les seuls insectes concernés par cette loi car ils causent les dégâts les plus conséquents pour les constructions en bois. Les termites se nourrissent de cellulose (bois, papiers, etc.) et se développent très rapidement. Les dégâts causés par les termites peuvent aller jusqu'à l'effondrement d'une maison seulement si sa structure est constituée de bois.
A qui s'impose le diagnostic termites ?
L'Etat Parasitaire Partiel est obligatoire à Paris et dans tous les départements d’Ile-de-France depuis le 15 janvier 2005 d’après l’arrêté préfectoral de la région. Cette obligation de diagnostic termites s’applique à tous les types de constructions (habitation, commerce, bureau…), quelle que soit la date de leur permis de construire.
En quoi consiste le diagnostic termites ?
Le Diagnostic termites permet d'établir grâce à l’Etat Parasitaire Partiel le niveau d'infestation éventuelle du bien par les termites. Les premiers symptômes apparaissent avec la présence de galeries verticales de couleur terreuse (les déjections des termites).
En cas de vente d’un bien immobilier, le propriétaire a l’obligation d’effectuer ce diagnostic termites et de joindre l’Etat Parasitaire Partiel au dossier de vente. Ce document établit la présence ou non de termites dans les parties privatives du bien (charpente, cave, jardin le cas échéant).
Et après le diagnostic termites ?
L’Etat Parasitaire Partiel est valable 3 mois. Ce diagnostic immobilier a une courte durée de validité car les termites se développent très rapidement et de façon sous-jacente. Une inspection déclarée négative n’est parfois pas en mesure de relever des symptômes d'infestation aux termites, qui deviendront apparents 3 mois plus tard.
En cas de présence de termites, le propriétaire ou à défaut l’occupant du bien immobilier ont une obligation de déclaration. Si un diagnostic termites établit la contamination du bâti par les termites, il faut obligatoirement envoyer une déclaration par courrier à la Mairie (en recommandé avec accusé de réception). Dans le cas d’un bien en copropriété où le diagnostic immobilier a décelé la contamination des parties communes, c’est au syndicat des copropriétaires de faire la déclaration.
S’il ne déclare pas la présence des termites, le propriétaire encourt une amende.
DIAGNOSTIC « LOI CARREZ »
Qu'est-ce que le diagnostic Loi Carrez ?
La loi Carrez oblige le vendeur d’un bien immobilier à préciser la surface exacte du bien vendu. Cette obligation de diagnostic loi Carrez ne s’applique qu’aux biens en copropriété, c’est-à-dire aux immeubles et constructions neuves ou anciennes, à l’exception des maisons individuelles et des bâtiments isolés (considérés comme des habitations à un seul logement).
Compte-tenu du prix du mètre carré à Paris et en Ile-de-France, il importe de mesurer avec précision la surface de son bien immobilier.
En cas de vente du bien, le propriétaire ou l’agence immobilière est tenu de produire un « certificat de surface » loi Carrez qui garantit la superficie réelle du bien. L’exactitude de ce diagnostic immobilier est importante. En effet, si la superficie réelle du bien immobilier est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acquéreur a la possibilité de revenir sur sa promesse ou de demander un dédommagement dans l’année qui suit la vente.
En dehors de cette obligation légale, les propriétaires peuvent aussi faire appel au diagnostic loi Carrez pour estimer la valeur exacte de leurs biens immobiliers.
En quoi consiste le diagnostic Loi Carrez ?
Pour établir son certificat de surface loi Carrez, l’opérateur effectue un relevé de mesures extrêmement précis de toutes les parties privatives du bien immobilier, grâce à un matériel professionnel (à infra-rouge).
A partir de ce relevé, l’opérateur calcule la surface de chaque pièce et de l’ensemble du bien immobilier en appliquant strictement les dispositions de la loi Carrez : prise en compte des surfaces habitables de plus de 1,80 m de hauteur, exclusion des murs, cloisons, cages d’escalier, marches, embrasures de portes et de fenêtres…
Et après le diagnostic Loi Carrez ?
Le certificat loi Carrez ou certificat de surface est établi une fois pour toute et reste donc valable sans limite dans le temps.
Si la surface loi Carrez n’apparaît pas dans l’acte de vente, ce document peut être déclaré nul.
Si en effectuant une vérification le nouveau propriétaire relève une erreur de plus de 5% en dessous de la surface figurant à l'acte de vente, il a le droit d'intenter une action pour obtenir une compensation financière dans un délai d’un an à compter de la signature de la vente.
Une nouvelle obligation de diagnostic immobilier porte sur les Risques naturels et technologiques (RNT). La loi du 30 juillet 2003 est venue enrichir le Code de l’environnement pour améliorer la prévention des catastrophes naturelles et technologiques.
Elle crée une obligation pour les propriétaires ou les bailleurs d’informer l’acquéreur ou l’occupant d’un bien immobilier, bâti ou non bâti, de sa situation en zone à risques. Les principaux risques visés sont l’inondation, le séisme, la proximité d’installations dangereuses liées à des activités industrielles ou toxiques.
A qui s'impose le diagnostic RNT ?
Depuis le 1er juin 2006, il est obligatoire de fournir en cas de vente un « Etat des Risques Naturels et Technologiques » (ERNT) pour tous les biens bâtis ou non bâtis situés dans le périmètre d’un plan de prévention.
Le législateur a étendu cette obligation de diagnostiquer les risques naturels et technologiques aux bailleurs. Un ERNT doit désormais aussi être annexé au contrat de location.
Il existe enfin une obligation d’informer par écrit le futur acquéreur ou le locataire de tout sinistre ayant donné lieu à une indemnisation pour catastrophe naturelle ou technologique. Elle s’applique à toute la période de propriété et, le cas échéant, à tout sinistre antérieur dont le propriétaire aurait été informé à l’achat du bien.
En quoi consiste l'ERNT ?
L’Etat des Risques Naturels et Technologiques est un certificat établi à partir d’un formulaire administratif et d’informations disponibles en Préfecture ou en Mairie. Le propriétaire ou bailleur doit en faire la demande, de préférence assisté par un professionnel du diagnostic immobilier.
Et après l'ERNT ?
Ce certificat est valable 6 mois. L’ERNT atteste officiellement que la construction se trouve ou non en zone inondable, en zone sismique ou bien dans le périmètre d’un plan de prévention des risques (approuvé ou en cours d’élaboration). Le diagnostic doit donc être renouvelé s’il remonte à plus de 6 mois avant la date de signature de la vente.
Si ce certificat n’apparaît pas dans le dossier de vente, l’acquéreur peut revenir sur la vente ou en contester le prix.
Ce nouveau diagnostic immobilier est un moyen de contrôler la dépense énergétique. Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) fait partie des mesures prises pour inciter à réduire la consommation d'énergie des bâtiments.
En France, le bâti consomme 39% de l’énergie et dégage 18% des gaz à effet de serre (responsables du réchauffement climatique). Le PDE est un outil pour connaître et maîtriser sa consommation d’énergie et, indirectement, préserver l’environnement.
A qui s'applique le diagnostic performance énergétique (DPE)?
Suite à une Directive européenne de 2002, la loi du 13 juillet 2005 se fixe comme objectif de diviser par 4 les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050. En attendant les décrets d’application, une ordonnance a créé ce diagnostic de performance énergétique le 1er juillet 2006 en cas de vent, et pour les propriétaires ou bailleurs a partir de juillet 2007. Un DPE est recommandé en accompagnement de tout contrat de vente et bientôt des contrats de location.
Ce diagnostic s'appliquer tous les bâtiments ou parties de bâtiment existant, sauf les bâtiments non ou peu chauffés, les piscines, patinoires, lieux de cultes, monuments historiques, usines, locaux agricoles, constructions provisoires pour moins de 2 ans, ou bâtiments peu occupés dans l'année.
Il constitue aussi un précieux outil pour maîtriser sa consommation d'énergie.
En quoi consiste le DPE?
Le Diagnostic de performance énergétique évalue la consommation en énergie d’un logement ou bâtiment. Le spécialiste du diagnostic immobilier est réputé indépendant et agréé pour effectuer un relevé des installations (chauffage, climatisation, production d’eau chaude sanitaire) et de la construction (configuration et type de logement). Il remet un rapport certifié avec deux types de conclusions :
- les premières situent logement ou bâtiment sur une échelle de référence (du logement plutôt économe au logement plutôt « énergivore ») ;
- ce diagnostic évalue aussi les émissions de gaz à effet de serre (GES) du logement ou bâtiment.
Déjà en vigueur pour les automobiles, l’« étiquette énergie » donne un repère pour mieux maîtriser sa consommation.
Et après le DPE ?
La validité du diagnostic de performance énergétique (DPE) est fixée à 10 ans. Cependant, il peut être intéressant de l’actualiser en cas de travaux améliorant significativement le bilan énergétique.
Mesure de sensibilisation et d’incitation aux économies d’énergie, le DPE sert aussi à informer le futur locataire ou acheteur. Il permet de comparer différents logements entre eux du point de vue de la dépense énergétique.
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